Sécurité des biens immobiliers vacants

• Pillage des équipements : tuyauteries et câbles en cuivre, chaudières, climatiseurs, robinetterie, portes. Soustraire la chose mobilière d’autrui pour se l’approprier illégalement est un vol (Code pénal, art. 372).
• Occupation : quelqu’un entre et reste ; plus cela passe inaperçu, plus la situation devient difficile pour le propriétaire.
• Vandalisme et graffitis : ils donnent au bien l’« air » abandonné et en attirent d’autres.
• Incendie : causé par des intrus, par des déchets accumulés ou par une panne électrique.
• Eau : un tuyau éclaté ou une toiture ouverte inonde des étages avant que quiconque ne le voie.

Les signes d’abandon — boîte aux lettres qui déborde, herbes hautes, vitre cassée jamais remplacée — sont une invitation. Un bien vacant doit montrer que quelqu’un s’en occupe.

• Ouvertures : serrures en bon état, volets baissés, fenêtres du rez-de-chaussée renforcées, accès par toit, courette et sous-sol fermés.
• Eau : la fermeture du robinet général se décide avec votre technicien — par exemple si un système d’extinction a besoin d’eau.
• Électricité : en général seulement pour l’alarme, les caméras et l’éclairage de sécurité ; les autres circuits sont coupés.
• Gaz et combustibles : fermés, sauf avis contraire du technicien.
• Matières inflammables et déchets : évacués ; rien ne reste entassé près des portes et fenêtres.
• Boîte aux lettres et entrée : vidées et nettoyées régulièrement.

Les décisions sont reportées sur une fiche du bien : ce qui est coupé, ce qui est actif et pourquoi. L’agent suit cette fiche à chaque visite.

1. Tour extérieur : portes, fenêtres, volets, toiture si visible, traces d’effraction, signes de présence (matelas, feux, déchets).
2. Points de contrôle : badgeage à des points fixes, pour savoir quand l’agent est passé — voir le guide sur les rondes avec points de contrôle.
3. Photos des mêmes points, sous le même angle : la comparaison avec la visite précédente montre ce qui a changé.
4. Contrôle intérieur, seulement s’il est prévu et sans aucune trace d’effraction : fuites, humidité, compteurs, tableaux.
5. Clôture : confirmer que tout est fermé à clé et l’alarme réarmée.

Si le tour extérieur révèle une effraction, l’agent n’entre pas. Il reste dehors, signale et suit la procédure de la section sur l’occupation.

• Alarme télésurveillée : le signal part vers un centre de réception d’alarmes, puis vers un agent d’intervention et le détenteur des clés.
• Caméras avec surveillance à distance : elles permettent de vérifier avant de mobiliser quelqu’un ; ce qu’elles peuvent et ne peuvent pas faire est expliqué dans le guide sur la télésurveillance vidéo.
• Alimentation et connexion : batterie de secours et connexion qui ne dépend pas de l’abonnement d’un locataire parti.
• Détecteurs d’eau et de fumée : dans un bâtiment vide, souvent plus utiles qu’un détecteur de mouvement de plus.

Ce qui se passe quand l’alarme se déclenche — vérification, moment d’appeler la police, qui se déplace — est décrit pas à pas dans le guide alarme et police.

• Registre des clés : qui détient quelle clé, depuis quand et pourquoi.
• Changement de serrures après chaque locataire ou prestataire ayant eu une clé.
• Visites de tiers enregistrées : agents immobiliers, experts, techniciens, candidats locataires — qui, quand, accompagné par qui.
• Remise et retour des clés contre signature ou enregistrement dans l’application.

Après chaque visite de tiers, l’agent vérifie que le bien est resté en l’état : portes fermées à clé, volets baissés, alarme armée.

Le Code pénal grec punit quiconque entre illégalement, ou reste contre la volonté de l’ayant droit, dans le logement d’autrui, dans un local qu’il utilise pour son travail ou dans un espace clos qu’il possède (Code pénal, art. 334 §1). Mais les poursuites exigent une plainte (§3), et le Code de procédure pénale n’autorise pas d’arrestation pour de telles infractions si la plainte n’a pas d’abord été déposée (art. 275 §2). La décision appartient à l’ayant droit et à la police, pas à l’agent.

1. Dehors et à distance : l’agent n’entre pas, pas même pour « voir combien ils sont ».
2. Appel au [100](https://www.astynomia.gr/amesi-epikoinonia/) et au propriétaire : adresse, ce qui est visible, nombre de personnes, feu ou danger éventuel.
3. Consigner : heure, photos prises depuis la voie publique, traces d’entrée.
4. Guider la police à son arrivée, et rédiger le rapport le jour même.

Les sociétés de sécurité ne doivent pas porter atteinte aux droits constitutionnels des citoyens (loi 2518/1997, art. 4 §1 στ). L’agent ne change donc pas les serrures pendant qu’une personne est à l’intérieur, ne coupe pas les réseaux et ne sort pas d’affaires. Savoir si la loi couvre le cas précis, et ce que fait ensuite le propriétaire, relève de la police et de son avocat. Les limites générales de l’agent sont expliquées dans ce qu’un agent de sécurité peut et ne peut pas faire.

Un agent n’expulse jamais personne d’un bien. Lors d’un incident réel, la police décide ; pour le dossier lui-même, prenez conseil auprès d’un avocat.

• Heure et durée de la visite, avec les points de contrôle enregistrés.
• Photos des points fixes, à côté des précédentes.
• Constats : rien, ou ce qui a changé — par priorité.
• Actions : qui a été prévenu, quelle réparation est nécessaire, ce qui reste en suspens.
• Bilan mensuel : visites, incidents, signes récurrents, recommandations.

Pour un portefeuille de plusieurs biens — actifs d’une banque ou d’un servicer, par exemple — le compte rendu doit être identique pour tous afin de pouvoir les comparer. OVIT réunit visites, photos et incidents sur la plateforme Guardly, pour que le propriétaire voie tous ses biens sur une seule image.