Sicherheit im Mehrfamilienhaus: Hauswart oder Sicherheitsdienst?

Bevor Sie über Hauswart oder Sicherheitsdienst sprechen, gehen Sie das Haus mit der Hausverwaltung einmal bei Tag und einmal bei Nacht ab und notieren Sie, was jemand sieht, der ungebeten hinein will:

• Haustür: Fällt sie von selbst zu und verriegelt sie? Funktioniert der Türschließer?
• Gegensprechanlage: Öffnen Bewohner, ohne zu wissen, wem?
• Garage: Wie lange bleibt das Tor nach jedem Auto offen? Wie viele Fernbedienungen sind im Umlauf, und bei wem?
• Keller, Heizraum, Dach: Sind sie abgeschlossen? Wer hat Schlüssel?
• Beleuchtung: dunkle Stellen am Eingang, im Treppenhaus, in der Garage.
• Schlüssel und Karten: Gibt es eine Liste? Was passiert, wenn ein Mieter auszieht?

Das meiste lässt sich mit Wartung und Regeln beheben, nicht mit Personal. Was übrig bleibt – vor allem, wer den Eingang kontrolliert und wer nachts da ist –, ist die eigentliche Frage „Hauswart oder Sicherheitsdienst“. Zur allgemeinen Methode siehe den Leitfaden zur Sicherheits-Risikobewertung.

• Hauswart: Empfang, Paketannahme, Kleinreparaturen, Reinigung oder deren Aufsicht, Kontakt zur Hausverwaltung. Zu festen Zeiten vor Ort, meist tagsüber.
• Sicherheitskraft: eine Präsenz mit dem Auftrag Sicherheit – Eingangskontrolle nach den Regeln des Hauses, Rundgänge in Garage und Gemeinschaftsflächen, Protokollierung von Vorfällen, Benachrichtigung von Polizei und Bewohnern, Schichtbericht.

Das Gesetz 2518/1997 sieht als privates Sicherheitsunternehmen jedes Unternehmen an, das Dritten unter anderem die Überwachung oder Bewachung beweglicher oder unbeweglicher Vermögenswerte anbietet (Art. 1 §1a). „Sicherheitspersonal“ ist, wer diese Tätigkeiten ausübt oder unterstützt (Art. 1 §2), und es braucht eine Arbeitserlaubnis der Kategorie A oder B (Art. 3 §1). Art. 1 §3 wendet dieselben Vorschriften auf das Personal eines privaten Unternehmens an, das dessen eigene Räume bewacht.

Das Gesetz erwähnt weder Hauswarte noch Wohngebäude. Wenn Sie dem Hauswart Bewachungsaufgaben übertragen wollen, holen Sie zuerst Rechtsrat ein. Wenn Sie Bewachung wollen, ist der saubere Weg ein zugelassenes Unternehmen, dessen Sicherheitskräfte eine Arbeitserlaubnis haben – siehe, wie Sie die Zulassung prüfen.

Viele Häuser kombinieren: tagsüber ein Hauswart für den Service, nachts Bewachung oder eine Streife. Die Frage ist nicht „entweder – oder“, sondern wer welche Stunden abdeckt.

• Besucher: Hauswart oder Sicherheitskraft ruft den Bewohner an und öffnet erst nach dessen Bestätigung. Niemand kommt herein, „weil er sagt, er will in den dritten Stock“.
• Lieferungen: Pakete und Essen werden am Eingang oder an einer festen Stelle abgelegt, und der Bewohner kommt herunter – oder der Bote geht nur nach Bestätigung des Bewohners hinauf. Was der Hauswart annimmt, wird protokolliert.
• Handwerker und Umzüge: Die Hausverwaltung kündigt sie vorher mit Name, Zeit und Bereich an; Schlüssel für Keller oder Dach werden gegen Unterschrift ausgegeben und zurückgenommen.
• Wer hinter einem Bewohner hereinkommt: Ist die Person unbekannt, wird sie höflich gefragt, wohin sie möchte.

Das sind Zutrittsbedingungen des Hauses, keine Befugnisse von Hauswart oder Sicherheitskraft. Wer sie nicht akzeptiert, kommt nicht herein, und eine Weigerung wird nie mit Gewalt beantwortet: Die Sicherheitskraft verständigt den Bewohner oder, wenn es ein Problem gibt, die Polizei. Siehe was Sicherheitskräfte dürfen und was nicht. Den vollständigen Ablauf von Einladung, Bestätigung und Erfassung von Besuchern, mit den Regeln für das Besucherbuch, finden Sie im Leitfaden zur Besucherkontrolle.

• Garagentor: Der Bewohner wartet, bis es geschlossen ist, bevor er wegfährt, und die Schließzeit wird so kurz eingestellt, wie es ein sicherer Betrieb erlaubt.
• Fernbedienungen: eine Liste je Wohnung; geht eine verloren oder zieht ein Mieter aus, wird sie deaktiviert oder der Code geändert.
• Tür von der Garage ins Treppenhaus: schließt und verriegelt wie die Haustür.
• Keller und Kellergänge: Licht, das wirklich angeht, abgeschlossene Türen.
• Dach: Sie wissen, wer einen Schlüssel hat und warum.

Will ein Bewohner eine eigene Kamera für sein Auto in der gemeinsamen Garage, erlaubt das die Richtlinie 1/2011 (Art. 15 §4) nur, wenn: die Gemeinschaftsordnung es vorsieht oder zwei Drittel der Bewohner zustimmen; kein Kamerasystem des Hauses im Parkbereich besteht; die Kamera nur auf sein Fahrzeug gerichtet ist; und er auf eigene Kosten ein gut sichtbares Hinweisschild anbringt. Die Behörde ergänzt, dass der Bewohner dann Verantwortlicher der Verarbeitung ist.

• Technik mit Reaktion: Gegensprechanlage, Karten, Alarm in den Gemeinschaftsflächen mit Aufschaltung auf eine Notruf- und Serviceleitstelle. Ohne Reaktion klingelt ein Alarm nur.
• Streife: eine Sicherheitskraft, die zu nicht vorhersehbaren Zeiten vorbeikommt, Eingänge, Garage und Keller prüft und festhält, was sie vorgefunden hat. Siehe Objektschutz oder Revierdienst.
• Ständige Wache: Präsenz zu allen festgelegten Stunden. Ein Posten rund um die Uhr sind 168 Stunden pro Woche – bei einer 40-Stunden-Vollzeitwoche (Art. 189 Arbeitsgesetzbuch) mehr als vier Sicherheitskräfte.

Für die Stunden von 22:00 bis 06:00 gilt ein Zuschlag von 25 % (Art. 150 Arbeitsgesetzbuch). Der Preis ist nie ein Auswahlgrund, nur ein Ablehnungsgrund: Ein Angebot für Nachtbewachung, das die gesetzliche Vergütung dieser Stunden nicht deckt, wird abgelehnt. Wie man Mensch und Technik abwägt, erklärt der Leitfaden Sicherheitskraft oder Sicherheitstechnik. OVIT erfasst Rundgänge, Vorfälle und Berichte in der Plattform Guardly, damit die Hausverwaltung morgens sieht, was nachts geschah.

Artikel 15 der Richtlinie 1/2011 regelt eigens Wohn- und Bürokomplexe, und die griechische Datenschutzbehörde erläutert ihn für Mehrfamilienhäuser:

• Wer entscheidet: das Organ, das das Haus verwaltet (z. B. die Eigentümerversammlung), nach der Gemeinschaftsordnung. Sieht diese keine Kameras vor, braucht es einen gemeinsamen Beschluss von zwei Dritteln der Bewohner auf Initiative der Hausverwaltung – eine Stimme je bewohnter Wohnung. Das Beispiel der Behörde: Die Eigentümerversammlung stimmt einstimmig dafür, aber nur 13 von 20 Bewohnern sind einverstanden – Kameras dürfen nicht installiert werden.
• Was der Beschluss festlegt: welche Bereiche überwacht werden und wer Zugang zur Steuereinheit hat (z. B. die Hausverwaltung). Verantwortlicher ist die Eigentümerversammlung.
• Nicht die Wohnungen: Die Kameras dürfen den Zugang zu einzelnen Wohnungen nicht überwachen, und Bilder werden nicht in die Wohnungen übertragen.
• Steuereinheit: nicht in einer Wohnung, sondern in einem Gemeinschaftsraum mit kontrolliertem Zugang – es sei denn, die Verarbeitung übernimmt befugtes Sicherheitspersonal, etwa ein Sicherheitsunternehmen als Auftragsverarbeiter.
• Monitor: Ein ständig eingeschalteter Bildschirm ist verboten, wenn ihn kein Sicherheitspersonal in Echtzeit beobachtet.
• Nicht die Straße: Die Eingangskamera erfasst weder Straße noch Gehweg, außer in Ausnahmefällen (Art. 6).

Die Aufnahmen werden höchstens 48 Stunden gespeichert – eine Sonderregel für Mehrfamilienhäuser, viel strenger als die 15 Arbeitstage der allgemeinen Regel (Art. 8). Stellen Sie den Rekorder entsprechend ein und informieren Sie bei einem Vorfall sofort Polizei und Hausverwaltung; wie Sie Aufnahmen an die Polizei übergeben, erklärt der Leitfaden Speicherdauer von Videoaufnahmen.

Das Hinweisschild hängt, bevor man in den Erfassungsbereich kommt (Art. 12) – siehe was auf dem Kamera-Hinweisschild stehen muss. Zur Anlage selbst siehe wie man ein Videoüberwachungssystem auswählt. Für die Kamera eines Bewohners an der eigenen Wohnungstür gelten andere Regeln, die die Behörde auf ihrer Seite zu Häusern und Mehrfamilienhäusern erklärt.